Assurance-vie et immobilier en 2026 : SCPI, SCI, OPCI, rendement, fiscalité et risques

L’assurance-vie ne sert pas uniquement à investir dans un fonds en euros.

Les contrats multisupports peuvent également proposer des unités de compte immobilières, permettant d’investir indirectement dans l’immobilier au travers de supports tels que des SCPI, des OPCI ou certaines sociétés civiles.

L’investisseur bénéficie alors du cadre juridique et fiscal de l’assurance-vie tout en s’exposant au marché immobilier.

Mais cette combinaison ne doit pas être confondue avec un placement garanti.

Les supports immobiliers détenus en unités de compte peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse et entraîner une perte en capital. L’assureur garantit généralement le nombre d’unités de compte détenues, mais pas leur valeur.

En 2026, l’assurance-vie immobilière peut donc constituer un outil de diversification patrimoniale, à condition de bien comprendre les supports disponibles, les frais, la fiscalité, la liquidité et les risques.

À retenir
L’assurance-vie permet d’investir dans l’immobilier via certaines unités de compte comme les SCPI, OPCI ou sociétés civiles. Contrairement au fonds en euros, ces supports ne garantissent pas le capital. Leur intérêt doit être évalué en fonction du rendement potentiel, des frais, de la liquidité, de la fiscalité et de l’horizon d’investissement.

Qu’est-ce qu’une assurance-vie immobilière ?

L’expression assurance-vie immobilière ne désigne pas un contrat d’assurance spécifique.

Il s’agit généralement d’un contrat d’assurance-vie multisupport proposant parmi ses unités de compte des supports exposés à l’immobilier.

Selon les contrats, ces supports peuvent prendre différentes formes :

• SCPI ;
• OPCI ;
• sociétés civiles immobilières ou patrimoniales ;
• autres fonds investis principalement dans l’immobilier.

L’investisseur ne devient donc pas directement propriétaire d’un appartement, d’un commerce ou d’un immeuble.

Il détient des unités de compte dont la valeur dépend du support immobilier choisi.

L’AMF précise qu’une unité de compte peut notamment correspondre à des parts de SCPI ou d’OPCI.

Comment fonctionne l’investissement immobilier dans une assurance-vie ?

Le souscripteur verse de l’argent sur son contrat d’assurance-vie.

Il choisit ensuite la répartition de son épargne entre différents supports.

Un contrat multisupport peut proposer par exemple :

• un fonds en euros ;
• des fonds obligataires ;
• des fonds actions ;
• des supports immobiliers.

Lorsqu’une partie de l’épargne est investie dans une SCPI ou un autre fonds immobilier, l’assureur détient généralement les supports et attribue au souscripteur des unités de compte correspondant à la valeur de son investissement.

La valeur de ces unités évolue ensuite selon les performances du support.

Fonds en euros et immobilier en assurance-vie : Quelle différence ?

La distinction est essentielle.

Critère	Fonds en euros	Unités de compte immobilières
Capital	Généralement garanti selon les conditions du contrat	Non garanti
Rendement	Généralement plus stable	Variable
Exposition	Principalement obligations	Immobilier
Risque	Plus faible	Plus élevé
Horizon	Moyen terme	Plutôt long terme

Le ministère de l’Économie distingue clairement le fonds en euros, dont le capital est garanti, des unités de compte, dont la valeur peut baisser.

Quels supports immobiliers peut-on trouver dans une assurance-vie ?

Les SCPI

Les SCPI investissent dans un patrimoine immobilier locatif composé notamment de bureaux, commerces, logements, établissements de santé ou bâtiments logistiques.

Certaines SCPI sont accessibles dans des contrats d’assurance-vie sous forme d’unités de compte.

Pour approfondir ce support, consultez notre guide complet sur le fonctionnement des SCPI.

L’avantage principal est de pouvoir accéder à un patrimoine immobilier diversifié sans gérer directement les immeubles.

Les OPCI

Les OPCI investissent également dans l’immobilier, mais peuvent détenir une part plus importante d’actifs financiers et de liquidités.

Leur fonctionnement diffère donc de celui des SCPI.

Les sociétés civiles

Certains contrats proposent également des sociétés civiles investies dans l’immobilier.

L’AMF souligne toutefois que ces sociétés ne bénéficient pas nécessairement des mêmes règles de diversification que les SCPI ou OPCI et qu’elles peuvent présenter des risques spécifiques.

Quels sont les avantages de l’assurance-vie immobilière ?

Accéder à l’immobilier sans acheter directement un bien

L’investisseur n’a pas besoin d’acheter un appartement ou un local commercial.

Cela permet de s’exposer à l’immobilier avec un capital généralement inférieur à celui nécessaire pour un achat en direct.

Diversifier son contrat

Un contrat multisupport permet de répartir l’épargne entre plusieurs catégories d’actifs.

Il est par exemple possible de combiner :

• fonds en euros ;
• supports immobiliers ;
• obligations ;
• actions.

Cette diversification peut limiter la dépendance à une seule classe d’actifs.

Déléguer la gestion immobilière

Les immeubles sont gérés par les sociétés de gestion des supports concernés.

Le souscripteur n’a donc pas à gérer :

• les locataires ;
• les travaux ;
• les loyers ;
• les états des lieux ;
• les charges immobilières courantes.

Bénéficier du cadre de l’assurance-vie

Les revenus et plus-values générés au sein du contrat ne sont généralement pas imposés tant qu’aucun retrait n’est effectué.

La fiscalité intervient principalement au moment d’un rachat.

Les règles exactes dépendent notamment de l’ancienneté du contrat et de la date des versements. Service-Public précise que l’imposition dépend de l’âge du contrat au moment du retrait et de la date de versement des primes.

Quel rendement peut-on attendre ?

Il n’existe pas de rendement unique de « l’assurance-vie immobilière ».

La performance dépend du support choisi.

Une SCPI, un OPCI ou une société civile n’auront pas nécessairement les mêmes résultats.

Si vous souhaitez approfondir ce point, consultez aussi notre analyse du rendement des SCPI en 2026.

Les performances peuvent également varier fortement d’une année à l’autre.

Selon France Assureurs, les unités de compte immobilières ont enregistré une contribution négative à la performance de -2,9 % en 2025.

Cela illustre pourquoi il faut éviter de présenter l’immobilier en assurance-vie comme automatiquement rentable.

Le capital est-il garanti ?

Non, lorsqu’il est investi dans des unités de compte immobilières.

Le capital investi dans un fonds en euros peut être garanti selon les conditions du contrat.

En revanche, pour les unités de compte, la valeur peut augmenter ou diminuer.

L’AMF indique clairement que le capital investi en unités de compte n’est pas garanti.

Pour en savoir plus, consultez les informations de l’AMF sur l’assurance-vie et les unités de compte.

Le ministère de l’Économie précise également qu’un investisseur peut perdre tout ou partie du capital investi dans ces supports.

Quels sont les principaux risques ?

Le risque de perte en capital

La valeur des supports immobiliers peut diminuer.

Une baisse de la valeur des immeubles ou des fonds peut donc entraîner une diminution de la valeur du contrat.

Le risque immobilier

Les performances dépendent notamment :

• des prix de l’immobilier ;
• du taux d’occupation ;
• des loyers ;
• de la conjoncture économique ;
• des taux d’intérêt.

Le risque de liquidité

Certains supports immobiliers peuvent être moins liquides que des fonds financiers classiques.

Pour les SCPI, la revente des parts peut notamment prendre du temps.

Le risque lié aux sociétés civiles

L’AMF rappelle que certaines sociétés civiles immobilières proposées en assurance-vie peuvent ne pas être soumises aux mêmes contraintes réglementaires de diversification que les SCPI ou OPCI.

Le risque lié aux frais

Les frais peuvent réduire fortement la performance finale.

Il faut examiner :

• les frais du contrat ;
• les frais de gestion des unités de compte ;
• les frais propres aux supports immobiliers ;
• les éventuels frais d’entrée ou de sortie ;
• les frais d’arbitrage.

France Assureurs indiquait pour 2025 des coûts récurrents moyens de 1,60 % pour les fonds en unités de compte et des frais de contrat moyens de 0,88 % pour les contrats en UC.

Comment choisir un contrat adapté ?

Le premier point à regarder est la qualité du contrat lui-même.

Il faut vérifier :

• les frais ;
• le nombre de supports immobiliers disponibles ;
• la possibilité d’investir dans différentes SCPI ou fonds ;
• les conditions d’arbitrage ;
• les conditions de rachat ;
• la part maximale pouvant être investie sur certains supports ;
• les règles de versement des revenus ;
• les éventuelles contraintes imposées par l’assureur.

Deux contrats proposant la même SCPI peuvent parfois appliquer des conditions différentes.

Faut-il investir uniquement dans l’immobilier ?

Pas nécessairement.

L’un des intérêts de l’assurance-vie multisupport est justement de pouvoir diversifier.

Concentrer 100 % de son contrat sur des supports immobiliers expose davantage l’épargne aux fluctuations du marché immobilier.

Une diversification entre plusieurs catégories d’actifs peut être plus cohérente selon le profil de risque et l’horizon du souscripteur.

Quelle fiscalité en cas de retrait ?

Dans une assurance-vie, la fiscalité intervient essentiellement lors d’un rachat.

Seule la part correspondant aux gains comprise dans le retrait est imposée.

Le régime applicable dépend notamment :

• de la date des versements ;
• de l’ancienneté du contrat ;
• du montant des primes ;
• de la situation du souscripteur.

Pour les revenus 2026, Service-Public indique également que le taux des prélèvements sociaux sur les revenus de placements est passé à 18,6 % au 1er janvier 2026, avec des règles particulières pour certaines situations.

Sur ce point, il est préférable d’éviter les tableaux fiscaux trop simplifiés car plusieurs régimes peuvent coexister selon la date et la nature des versements.

SCPI en direct ou SCPI en assurance-vie ?

Les deux modes d’investissement ne fonctionnent pas de la même manière.

Critère	SCPI en direct	SCPI via assurance-vie
Propriétaire des parts	Investisseur	Généralement assureur
Fiscalité	Revenus immobiliers notamment	Fiscalité de l’assurance-vie lors des rachats
Choix de SCPI	Plus large potentiellement	Limité au contrat
Frais	Frais SCPI	Frais SCPI + frais du contrat
Liquidité	Dépend du marché des parts	Dépend du contrat et du support
Transmission	Régime classique du patrimoine	Cadre spécifique de l’assurance-vie

Il n’existe donc pas une solution systématiquement préférable à l’autre.

Le choix dépend notamment de la fiscalité, des frais, de la durée d’investissement et des supports proposés.

Assurance-vie immobilière ou investissement immobilier direct ?

L’investissement immobilier direct permet davantage de contrôle.

Le propriétaire choisit lui-même :

• le bien ;
• le financement ;
• les locataires ;
• les travaux ;
• la stratégie de revente.

L’assurance-vie immobilière permet en revanche une gestion beaucoup plus déléguée.

Elle permet aussi de diversifier plus facilement entre plusieurs supports immobiliers.

Quelle durée d’investissement prévoir ?

Les supports immobiliers doivent généralement être envisagés sur le long terme.

L’AMF classe notamment les SCPI, OPCI et sociétés civiles immobilières parmi les supports risqués à horizon long.

Les investisseurs doivent donc éviter d’y placer une épargne dont ils pourraient avoir besoin rapidement.

Quels documents consulter avant d’investir ?

Le Document d’Informations Clés, ou DIC, est essentiel.

Il présente notamment :

• le niveau de risque ;
• la durée de détention recommandée ;
• les frais ;
• différents scénarios de performance ;
• les risques spécifiques.

L’AMF indique que ce document doit également être fourni pour des unités de compte investies dans des supports comme des SCPI.

Conclusion : L’assurance-vie immobilière est-elle intéressante en 2026 ?

L’assurance-vie permet d’accéder indirectement à l’immobilier au travers de différents supports.

Elle peut offrir plusieurs avantages : diversification, gestion déléguée, accès à des actifs immobiliers sans achat direct et cadre fiscal propre à l’assurance-vie.

Mais il faut éviter les formulations laissant entendre que ce placement serait « sécurisé » ou que sa rentabilité serait « assurée ».

Les unités de compte immobilières ne garantissent ni le rendement ni le capital.

Les résultats dépendent des marchés immobiliers, des frais, du choix des supports et de la durée d’investissement.

En 2026, l’analyse doit donc porter simultanément sur :

• le support immobilier ;
• le niveau de risque ;
• les frais ;
• les conditions du contrat ;
• la fiscalité ;
• la liquidité ;
• l’horizon de placement.

FAQ sur l’assurance-vie immobilière

Peut-on investir dans une SCPI avec une assurance-vie ?

Oui. Certaines SCPI sont proposées comme unités de compte dans des contrats multisupports.

Peut-on perdre de l’argent ?

Oui. Le capital investi dans les unités de compte immobilières n’est pas garanti.

Le fonds en euros est-il immobilier ?

Pas directement. Le fonds en euros peut contenir une part d’actifs immobiliers, mais il reste un support différent des unités de compte immobilières.

Quels supports immobiliers trouve-t-on en assurance-vie ?

Selon les contrats, il peut être possible d’investir notamment dans des SCPI, OPCI ou sociétés civiles.

Les revenus sont-ils imposés chaque année ?

Dans le cadre d’une assurance-vie, la fiscalité intervient généralement au moment d’un rachat, et porte sur la fraction de gains comprise dans le retrait.

Une SCPI en assurance-vie est-elle identique à une SCPI en direct ?

Non. Le mode de détention, la fiscalité, les frais et les conditions de sortie peuvent différer.

Combien de temps faut-il conserver ce type de placement ?

Les supports immobiliers sont généralement adaptés à un horizon de long terme.

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